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旅游區綜合開(kāi)發(fā)含義

作者:頂峰國際 來(lái)源:未知 key word:
    當前旅游資源開(kāi)發(fā)方面存在著(zhù)有限的資源面臨著(zhù)旅游市場(chǎng)迅速擴張的巨大壓力的問(wèn)題。而重復建設和盲目粗放式開(kāi)發(fā)更加重了資源供需失衡,因此資源的保護與開(kāi)發(fā)就成為一對難解的矛盾。頂峰國際規劃設計公司指出破解此難題的在于如何解決好抓住旅游區的綜合開(kāi)發(fā)要領(lǐng),需求各方平衡。主要可以下從四個(gè)方面來(lái)闡述: 
1、確立綜合打造為指向 
    綜合打造的指向,既是旅游區的核心特征,也是打造旅游區的第一要領(lǐng)。實(shí)際上包括四大含義: 
    其一,是土地的綜合開(kāi)發(fā)。旅游休閑導向型的土地綜合開(kāi)發(fā),是旅游區打造的本質(zhì)所在,所謂“復合型資源、綜合性利用”的思想。 
    其二,是產(chǎn)業(yè)的綜合發(fā)展。旅游區是從單個(gè)旅游項目到綜合旅游聚集區的轉變,實(shí)際上是包括地產(chǎn)、商業(yè)、會(huì )展、創(chuàng )意、體育、文化等在內的泛旅游產(chǎn)業(yè)的綜合發(fā)展架構,當然,不同的旅游區,產(chǎn)業(yè)的側重將不同。
    其三,是功能的綜合配置。旅游區區別于傳統旅游景區的特色之一,就是聚集了多種旅游功能,既要突出某項功能,又能夠一站式滿(mǎn)足游客全方位的旅游體驗需求。 
    其四,是目標的綜合打造。一個(gè)成功的旅游區,實(shí)際上完全有可能發(fā)展成為“城市特色功能區、旅游休閑新地標、城市文化新名片”,這是一個(gè)綜合目標的構架,已經(jīng)超越了一般旅游區的層面,而對城市、文化同樣有著(zhù)巨大影響。

                                                    旅游開(kāi)發(fā)
 2、確立定位突破為先導     
    在旅游區未來(lái)的發(fā)展中,必然面臨激烈的競爭,贏(yíng)得競爭的關(guān)鍵,在于定位的突破,主要包括兩個(gè)方面: 
    其一,是區域功能定位。就是要跳出地塊,在區域旅游一體化的結構中,通過(guò)發(fā)揮自身的比較優(yōu)勢,明確自身在區域發(fā)展格局中的定位,這是旅游區融入大區域城鎮發(fā)展與旅游發(fā)展的前提。 
    其二,是開(kāi)發(fā)主題定位。實(shí)際上就要面向市場(chǎng)需求,以創(chuàng )造差異化的吸引力與感召力為指向,整合自然旅游資源、文化旅游資源和社會(huì )旅游資源三大資源,凸顯放大比較優(yōu)勢,形成一個(gè)獨特性的主題,即要找到“旅游區”打造的靈魂,這個(gè)靈魂將指導旅游區個(gè)性文化與特色意境的構建,是非常重要也極具難度的一個(gè)環(huán)節。

                                                    旅游定位
 3、確立功能構架為核心 
    功能構架的確立,是旅游區造的核心所在。旅游區在功能構架上,絕不是各種功能簡(jiǎn)單的堆砌和羅列,而是要充分研究其主要作用、內在關(guān)系和互動(dòng)模式。 
    (1)打造核心吸引中心,是面向市場(chǎng)需求,創(chuàng )新整合開(kāi)發(fā)核心資源,目的是創(chuàng )造一個(gè)或多個(gè)獨特的核心吸引物,這是創(chuàng )造核心吸引力的基石所在,可以是一個(gè)或多個(gè)核心旅游休閑項目——觀(guān)光景區、主題公園、賽馬場(chǎng)、賽車(chē)場(chǎng)、影視城、特色街區、溫泉養生中心、高爾夫球場(chǎng)、特色酒店、主題博物館。 
    核心吸引中心的打造是吸引人流、提升土地價(jià)值的關(guān)鍵所在。這是旅游區造的關(guān)鍵,需要對旅游產(chǎn)品有著(zhù)深入的研究與創(chuàng )新能力,才能實(shí)現。 
    (2)構造休閑聚集中心,是為滿(mǎn)足由核心吸引物帶來(lái)的客源的各種休閑需求而創(chuàng )造的綜合休閑產(chǎn)品體系,實(shí)際上是在泛旅游產(chǎn)業(yè)構架下各種休閑業(yè)態(tài)的聚集(Mall構架的游憩方式),主要包括主題酒店群、特色商街、主題演藝、高爾夫球場(chǎng)、水上游樂(lè )項目、滑雪場(chǎng)等。 核心吸引中心把人流吸    引進(jìn)來(lái),也形成了最初的消費,但要留住人流并擴大其消費,就需要創(chuàng )造更多的休閑產(chǎn)品,激發(fā)并滿(mǎn)足人流的休閑消費需要,讓其成為旅游休閑目的地,即構造休閑聚集中心。這是旅游區的主體功能部分。 
    (3)創(chuàng )造延伸發(fā)展中心,主要是延伸發(fā)展地產(chǎn)業(yè)(利潤主要來(lái)源)、泛旅游產(chǎn)業(yè)、現代服務(wù)業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè),這是獲取土地開(kāi)發(fā)巨大收益的重中之重。
    對于旅游區,核心吸引中心與休閑聚集中心,是關(guān)鍵所在,也是旅游經(jīng)營(yíng)的主要依托,這兩部分的成功開(kāi)發(fā)將極大地提升土地價(jià)值與品牌價(jià)值,也能夠創(chuàng )造可持續的現金流。但是,要真正獲得土地開(kāi)發(fā)上的巨大回報,必須進(jìn)行延伸發(fā)展,主要是休閑地產(chǎn)社區、會(huì )議會(huì )展和文化創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā),以及現代農業(yè)、現代服務(wù)業(yè)的開(kāi)發(fā)等,最終形成一個(gè)泛旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展構架。尤其休閑地產(chǎn),是最重要的延伸發(fā)展中心,包括高端居住小鎮、度假公寓、養生社區、研發(fā)園區、文化創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)園區、企業(yè)總部基地等多種形態(tài)。 

                                                    旅游核心
4、確立操作運營(yíng)為支撐 
    由于是一個(gè)復雜的綜合旅游發(fā)展模式,旅游區對于運營(yíng)的要求極高,也具有相當的難度。為此,從立足推進(jìn)項目操作的角度,可以從兩個(gè)方面來(lái)談初步的操作建議:
 (1)尋求專(zhuān)業(yè)化、落地化的高水平的智力支持 
    目前,由于競爭相對激烈,從前期拿地到實(shí)際開(kāi)發(fā),都需要一個(gè)高水平的開(kāi)發(fā)方案。這就要求政府或開(kāi)發(fā)企業(yè)十分重視旅游區開(kāi)發(fā)方案(包括策劃、規劃、設計和運營(yíng)咨詢(xún))的編制,在實(shí)際操作中,要靠高水平的智力支持來(lái)實(shí)現。對于相對復雜的旅游區來(lái)說(shuō),高水平的智力支持應當具備以下兩項能力: 
    第一,具備多專(zhuān)業(yè)配合的團隊構架——透析泛旅游產(chǎn)業(yè)的團隊大構架,特別是旅游產(chǎn)品、度假酒店、休閑地產(chǎn)、投資運營(yíng)和土地綜合開(kāi)發(fā)的專(zhuān)業(yè)人才。第二,具備全程化咨詢(xún)的服務(wù)能力——即要具備從創(chuàng )意策劃到落地運營(yíng)的綜合能力,因為一個(gè)成功的旅游區開(kāi)發(fā)方案,必須有靈魂、有骨架、有血肉、能成長(cháng),缺一不可。而“策劃找靈魂、規劃搭骨架、設計長(cháng)血肉、運營(yíng)促成長(cháng)”各有不同,因而能夠落地的規劃設計機構必須是策劃、規劃、設計、運營(yíng)咨詢(xún)一體化的構架。  
 (2)選擇特色化、創(chuàng )新化的高水準的運營(yíng)模式 
    真正的旅游區,對旅游綜合運營(yíng)的要求非常高,要體現全局性、長(cháng)期性、品質(zhì)性,在實(shí)際的操作中,應該有兩種這樣的選擇:其一,是獨立開(kāi)發(fā),獨立運營(yíng)的模式。在全國,能夠這樣做的企業(yè)并不多,主要是大型旅游集團或已經(jīng)轉型旅游領(lǐng)域多年的大型地產(chǎn)集團,如華僑城、港中旅等。其二,是統籌開(kāi)發(fā),合作運營(yíng)的模式。這里面就會(huì )形成一個(gè)新的運營(yíng)主體——旅游區運營(yíng)商,類(lèi)似于城市運營(yíng)商、區域運營(yíng)商,主導地塊的規劃與開(kāi)發(fā),并且是一個(gè)招商平臺、融資平臺、營(yíng)銷(xiāo)平臺,做一級半開(kāi)發(fā),除了開(kāi)發(fā)并獨立運營(yíng)自身比較擅長(cháng)的項目外,綜合體內的其他項目則通過(guò)戰略合作的方式來(lái)落實(shí)具體運營(yíng),如酒店、商業(yè)街、娛樂(lè )項目等等。

                                                    旅游運營(yíng)
 
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